Divieto di affitto per le case energivore dal 2026: la camera presso l'ospite come soluzione legale

Da alcuni anni, il mercato immobiliare francese trema al ritmo delle riforme energetiche. Con l'inasprimento della normativa, molti proprietari si trovano in difficoltà di fronte all'impossibilità di affittare il proprio immobile. Noi di Roomlala accompagniamo quotidianamente gli host che cercano soluzioni affidabili e conformi alla legge per continuare a generare entrate. Il divieto di affitto per gli immobili a bassa efficienza energetica (passoires thermiques) dal 2026 mantiene una forte pressione sui locatori di alloggi interi. Tuttavia, vi si offre un'alternativa particolarmente interessante e totalmente legale: l'affitto di una camera all'interno della vostra residenza principale. Scopriamo insieme come questa soluzione vi permetta di aggirare in modo intelligente i blocchi legati all'APE (Attestato di Prestazione Energetica), rendendo al contempo un servizio agli inquilini in cerca di una sistemazione.

Comprendere il divieto di affitto per le abitazioni a bassa efficienza energetica dal 2026

L'implacabile calendario della Legge Clima e Resilienza

La legge clima sugli affitti ha stabilito un quadro estremamente rigoroso per risanare il parco immobiliare francese. Dal 1° gennaio 2025, è formalmente vietato mettere in affitto alloggi interi classificati G sul mercato dei contratti di residenza principale. Questa misura mira a sradicare le cosiddette "passoires thermiques", quegli alloggi ad alto consumo energetico che pesano pesantemente sul bilancio delle famiglie e sull'ambiente. Il divieto di affitto dal 2026 conferma e prolunga questa rigorosa esclusione dal mercato locativo per gli immobili energeticamente inefficienti di categoria inferiore.

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Parallelamente a questo divieto, i proprietari di alloggi classificati F e G subiscono anche vincoli finanziari significativi. Infatti, gli affitti di queste abitazioni a bassa efficienza sono strettamente bloccati dall'agosto 2022. È quindi impossibile aumentare il canone tra due inquilini o al momento del rinnovo del contratto, il che riduce considerevolmente la redditività locativa degli immobili poco isolati. Noi di Roomlala notiamo che queste misure spingono molti proprietari a ritirare i loro beni dal mercato tradizionale.

La buona notizia del 2026: la riforma del coefficiente elettrico

Tuttavia, il 2026 porta una boccata d'ossigeno inaspettata per alcuni proprietari. Dal 1° gennaio 2026, è entrata in vigore una riforma importante del calcolo dell'Attestato di Prestazione Energetica (APE). Questa riforma approvata dal governo riguarda specificamente la riduzione del coefficiente di conversione dell'elettricità, passato da 2,3 a 1,9. Questa modifica tecnica del metodo di calcolo ha un impatto diretto e immediato sulla valutazione finale di molti alloggi.

Concretamente, cosa significa? Facciamo l'esempio del signor Martin, proprietario di un appartamento di 40 metri quadrati riscaldato esclusivamente a elettricità. A fine 2025, il suo immobile era classificato G, rendendolo non idoneo all'affitto. Grazie alla riforma del coefficiente nel 2026, il suo appartamento è riclassificato automaticamente in F, senza che abbia dovuto sborsare un solo centesimo per lavori di ristrutturazione. Sebbene l'affitto resti bloccato, questa evoluzione gli permette di sfuggire al rigoroso divieto di locazione e di rimettere il suo immobile sul mercato in piena legalità.

La camera presso l'ospite: un'alternativa legale di fronte all'APE

Le regole specifiche dell'APE per la camera presso l'ospite

Se la vostra residenza principale ha una classe energetica bassa e siete indecisi se affittare, l'affitto di una camera presso l'ospite rappresenta un'eccellente soluzione di ripiego. La legislazione opera una distinzione chiara tra l'affitto di un alloggio intero e indipendente e l'affitto di una stanza all'interno del proprio domicilio. L'APE per una camera presso l'ospite beneficia di una flessibilità apprezzabile: l'affitto di una stanza non è generalmente soggetto all'obbligo di fornire un APE specifico ed esclusivo per la sola stanza.

Nella maggior parte dei casi, se la superficie affittata è inferiore a 14 metri quadrati e non costituisce un alloggio indipendente, l'APE globale della vostra residenza principale è sufficiente. Ancora più importante, poiché l'affitto di una camera nella residenza principale non è soggetto alle stesse sanzioni di divieto degli alloggi interi autonomi, potete accogliere legalmente un inquilino nella vostra camera degli ospiti, anche se la valutazione globale della vostra casa è classificata G. Si tratta di una preziosa eccezione legale che favorisce la coabitazione e l'ottimizzazione dello spazio esistente.

Perché affittare una camera nella residenza principale è vantaggioso

Scegliere l'affitto di una camera in casa propria presenta molteplici vantaggi, oltre al semplice aggiramento dei vincoli dell'APE. Sul piano finanziario, vi permette di generare un'integrazione di reddito regolare, spesso non imponibile se l'affitto rimane entro i limiti del tetto fissato dall'amministrazione fiscale (canone ragionevole). Noi di Roomlala vediamo migliaia di proprietari finanziare le proprie spese o il tempo libero grazie a questa rendita mensile sicura, valorizzando al contempo una stanza inutilizzata della propria casa.

Facciamo un esempio molto frequente: possedete una grande casa degli anni '70, classificata G, con i figli ormai grandi che se ne sono andati. Invece di intraprendere lavori di isolamento esterno che costano decine di migliaia di euro per poter affittare l'intera casa, decidete di affittare due camere a degli studenti. State rendendo un immenso servizio alla comunità locale di fronte alla carenza di alloggi, rompendo la solitudine, e lo fate in un contesto perfettamente legale e sicuro.

I criteri di adeguatezza da rispettare tassativamente

Superficie, altezza e dotazioni obbligatorie

Attenzione: se la normativa sull'APE è più flessibile per la camera presso l'ospite, i criteri legali di adeguatezza restano intransigenti. Affinché una camera possa essere affittata legalmente, deve imperativamente rispettare norme rigorose. La superficie minima della stanza deve essere di 9 metri quadrati ai sensi della legge Carrez, con un'altezza sotto soffitto di almeno 2,20 metri. Un volume abitabile di 20 metri cubi può anche fare fede in alcuni casi specifici.

Inoltre, la camera deve obbligatoriamente disporre di una finestra che offra accesso alla luce naturale e consenta un'aerazione adeguata. Il sistema di riscaldamento, che sia centrale o di supporto fisso, deve permettere di raggiungere una temperatura minima di 18 gradi Celsius al centro della stanza. Ad esempio, adibire un seminterrato senza finestre o una soffitta non isolata che non disponga di Velux è formalmente vietato dalla legge, poiché non rispetta i criteri di adeguatezza, indipendentemente da qualsiasi questione di APE.

L'insidia della qualifica di alloggio indipendente

Esiste un punto di attenzione cruciale su cui insistiamo sempre noi di Roomlala: il confine giuridico tra una camera presso l'ospite e un alloggio indipendente. Se la stanza che offrite possiede un ingresso totalmente indipendente dalla vostra residenza principale (ad esempio, un accesso diretto dal giardino) ed è attrezzata in modo autonomo (con un proprio angolo cottura e propri servizi igienici privati non condivisi), rischia di essere riqualificata giuridicamente come alloggio indipendente, come uno studio o una dipendenza.

In questo scenario, la mannaia cade: questo alloggio riqualificato ricade immediatamente sotto il peso della legge clima sugli affitti. Se è classificato G, il divieto di affitto dal 2026 si applicherà di diritto a questa dipendenza. Per conservare i vantaggi della camera presso l'ospite, è indispensabile che l'inquilino condivida almeno una parte delle stanze di vita o delle dotazioni (come la cucina o il bagno principale) con voi, confermando così che risieda effettivamente all'interno del vostro nucleo familiare.

Come gestire l'affitto della vostra camera con Roomlala?

Scegliere il contratto di locazione corretto

Anche se accogliete qualcuno sotto il vostro stesso tetto e l'atmosfera vuole essere conviviale, un contratto di locazione scritto resta assolutamente obbligatorio. La legge impone di formalizzare l'accordo per proteggere entrambe le parti. A seconda del profilo del vostro inquilino, avete diverse opzioni a disposizione. Il contratto per studenti di 9 mesi è il più richiesto: copre esattamente l'anno accademico e vi permette di recuperare la vostra camera durante l'estate per ospitare la vostra famiglia o i turisti.

Se affittate a un professionista in trasferta o a uno stagista, il contratto di mobilità (di una durata da 1 a 10 mesi, non rinnovabile) è un'ottima alternativa. Infine, per un affitto di durata superiore, il classico contratto ammobiliato di un anno rinnovabile è assolutamente adatto. Noi di Roomlala mettiamo a vostra disposizione modelli di contratti conformi alle ultime normative vigenti, garantendovi una totale tranquillità al momento della firma.

Accogliere uno studente a inizio anno: un caso pratico

Per illustrare la semplicità del procedimento, immaginiamo che vogliate accogliere uno studente all'inizio del prossimo anno accademico a settembre. Avete verificato che la vostra camera misura 12 metri quadrati, possiede una finestra ed è ben riscaldata. Pubblicate il vostro annuncio su Roomlala in pochi clic. Non dovete preoccuparvi di realizzare un APE specifico per questa camera, poiché condividete la vostra cucina e il vostro bagno con l'inquilino.

Ricevete rapidamente la candidatura di Lucas, studente del primo anno. Grazie alla messaggistica sicura di Roomlala, scambiate con lui per assicurarvi che i vostri stili di vita siano compatibili. Firmate un contratto per studenti di 9 mesi. Lucas beneficia di un alloggio accessibile e accogliente e, dal canto vostro, percepite un affitto che vi aiuta a far fronte all'inflazione, rispettando scrupolosamente il quadro legale nonostante il fatto che la vostra casa nel suo complesso sia una "passoire thermique". È una soluzione vantaggiosa per entrambi che siamo fieri di incoraggiare quotidianamente.