Adeguamenti al programma Mais Habitação 2026: i nuovi vantaggi dell'affitto a lungo termine in Portogallo

Di fronte a una crisi abitativa che ha profondamente rimodellato il panorama immobiliare lusitano negli ultimi anni, il governo portoghese ha dovuto rivedere la propria strategia. Se sei un proprietario, avrai sicuramente seguito con attenzione gli accesi dibattiti sulla prima fase delle riforme. Oggi, nell'autunno del 2026, il panorama legislativo si sta chiarendo e offre opportunità inedite. Noi di Roomlala assistiamo quotidianamente migliaia di host e inquilini e abbiamo analizzato nel dettaglio questi recenti sviluppi per te. L'obiettivo dello Stato è chiaro: incentivare fiscalmente i proprietari ad abbandonare il turismo di massa, diventato troppo vincolante, a favore degli affitti a lungo termine in Portogallo.

In questo articolo completo, analizzeremo insieme i principali aggiustamenti apportati dal nuovo piano governativo, che sostituisce il vecchio programma Mais Habitação 2026. Dal drastico abbassamento delle tasse all'esenzione totale a determinate condizioni, scopri come affittare il tuo immobile o una semplice stanza stia diventando oggi una delle opzioni più redditizie e sicure del mercato.

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Da Mais Habitação 2026 a Construir Portugal: Cosa cambia davvero per i proprietari

Per molto tempo, il termine Mais Habitação ha rappresentato una fonte di preoccupazione per molti proprietari. Infatti, le prime bozze di questo programma imponevano regole percepite come troppo restrittive, in particolare un rigido blocco degli affitti sui nuovi contratti, che ha avuto l'effetto perverso di paralizzare il mercato e far scappare gli investitori. Tuttavia, di fronte all'urgenza della situazione, il governo ha operato una svolta strategica importante.

Oggi, sul piano giuridico, il termine Mais Habitação 2026 è diventato obsoleto. È stato ufficialmente sostituito dal programma Construir Portugal. Questo nuovo piano d'azione, sancito dal decreto-legge n. 97/2026 promulgato nel maggio 2026, segna un cambio di paradigma. Lo Stato ha compreso che non poteva risolvere la crisi abitativa senza la cooperazione attiva dei proprietari privati. Pertanto, il blocco rigido degli affitti è stato eliminato per ridare fiducia ai locatori.

L'asse principale di Construir Portugal è la leva fiscale piuttosto che il bastone. L'obiettivo è rilanciare massicciamente gli affitti a lungo termine in Portogallo rendendo questa opzione finanziariamente più attraente rispetto agli affitti turistici di breve durata (tipo Alojamento Local), che subiscono inoltre restrizioni locali sempre più pesanti. Per te, host, è il momento ideale per ripensare la tua strategia di locazione e garantire le tue entrate a lungo termine senza essere schiacciato dalla pressione fiscale.

Noi di Roomlala notiamo già un aumento significativo del numero di proprietari che ritirano i loro immobili dalle piattaforme turistiche per proporli come alloggio condiviso o come camera presso l'ospite. Questa transizione non è solo supportata dalla legge, ma risponde anche a una domanda locale e internazionale (studenti, giovani lavoratori, nomadi digitali) estremamente forte.

Rivoluzione della tassazione per i proprietari in Portogallo: aliquote fiscali drasticamente ridotte

Il passaggio dal 25% al 10% di IRS per gli affitti a canone moderato

La misura di punta di questo autunno 2026 riguarda l'alleggerimento della tassazione per i proprietari in Portogallo. Storicamente, i redditi da locazione erano pesantemente tassati, il che scoraggiava l'immissione sul mercato di immobili a prezzi accessibili. Il decreto-legge n. 97/2026 cambia le carte in tavola: l'aliquota dell'imposta sul reddito delle persone fisiche (IRS) applicabile ai redditi fondiari passa dal 25% a un tasso molto vantaggioso del 10%.

Per beneficiare di questa aliquota ridotta, devono essere soddisfatte alcune semplici condizioni. Innanzitutto, l'affitto mensile deve essere considerato "moderato", ovvero non superare i 2.300 euro al mese. In secondo luogo, il contratto di locazione firmato deve avere una durata minima di 3 anni. Questa misura mira chiaramente a stabilizzare il mercato e ad offrire sicurezza abitativa agli inquilini, garantendo al contempo un rendimento netto molto attraente per i proprietari.

Ma la vera buona notizia, confermata da un chiarimento fiscale pubblicato nel settembre 2026, riguarda le locazioni parziali. Se decidi di affittare una stanza a Lisbona, Porto o in qualsiasi altra città del Paese, hai pieno diritto a questa aliquota del 10%. Inoltre, affittare un appartamento o una stanza a un'azienda per alloggiare uno dei suoi dipendenti permette anch'esso di beneficiare di questo vantaggio fiscale.

Esempio concreto: Prendiamo il caso di Maria, proprietaria di un grande appartamento a Porto. Fino al 2025, affittava due stanze a studenti per un totale di 900 € al mese e pagava il 25% di IRS su questi redditi. Con la nuova legge del 2026, firmando contratti di 3 anni tramite Roomlala, la sua aliquota fiscale scende al 10%. Risparmia così diverse centinaia di euro all'anno, aumentando meccanicamente la sua redditività netta senza dover aumentare l'affitto dei suoi inquilini.

Il Regime Semplificato di Affitto Accessibile (RSAA): L'esenzione totale dalle imposte

Se l'aliquota del 10% è già un'ottima notizia, il governo si è spinto ancora oltre con la creazione del Regime Semplificato di Affitto Accessibile (RSAA), entrato in vigore il 1° settembre 2026. Questo regime è la risposta diretta alla carenza di alloggi per la classe media e i giovani lavoratori.

Il principio del RSAA è estremamente potente: offre un'esenzione totale dalle imposte (0% di IRS) sui redditi da locazione. Per averne diritto, il proprietario deve proporre un affitto inferiore di almeno il 20% rispetto al valore mediano del mercato locale (ovvero un affitto inferiore all'80% della mediana locale).

Punto di attenzione: Attenzione, questa esenzione non è automatica. Noi di Roomlala ci teniamo a informarti con precisione sulle procedure legali. Per beneficiare del RSAA, il tuo contratto di locazione deve essere obbligatoriamente registrato sul portale ufficiale dell'IHRU (Istituto per l'Alloggio e la Riqualificazione Urbana). Inoltre, i tetti massimi esatti degli affitti che determinano la mediana locale dipendono da ordinanze locali (le portarias), la cui pubblicazione è prevista per la fine del 2026. È quindi cruciale verificare il tetto applicabile al tuo comune (concelho) prima di fissare il prezzo.

Caso d'uso: Joao possiede un trilocale a Lisbona. L'affitto mediano nel suo quartiere è valutato a 1.200 €. Se decide di affittare il suo immobile a 950 € (quindi sotto la soglia dell'80% della mediana), non pagherà assolutamente alcuna imposta su questi redditi. Sebbene l'affitto lordo sia leggermente inferiore a quanto potrebbe sperare sul libero mercato, l'affitto netto (dopo le imposte) che finisce nelle sue tasche è nettamente superiore. È una strategia fiscale estremamente efficace.

Inquilini e proprietari: Un sistema finalmente vantaggioso per tutti

Vantaggi fiscali maggiori per gli inquilini

Affinché un mercato immobiliare sia sano, occorre che la domanda e l'offerta si incontrino. Il programma Construir Portugal non ha dimenticato gli inquilini, che affrontano un'inflazione del costo della vita. Per aiutarli a sostenere gli affitti e per supportare la domanda, il governo ha rivisto al rialzo le detrazioni fiscali di cui possono beneficiare.

Così, gli inquilini vedono il loro tetto di detrazione fiscale sugli affitti (detraibile dalla loro stessa IRS) aumentare in modo significativo. Questo tetto passa a 900 euro per l'anno fiscale 2026 e raggiungerà i 1.000 euro dal 2027. Questa misura restituisce potere d'acquisto agli inquilini.

Per voi proprietari, questa è un'ottima notizia indiretta. Un inquilino che beneficia di forti detrazioni fiscali è un inquilino finanziariamente più stabile, il che riduce drasticamente il rischio di morosità. Noi di Roomlala promuoviamo questa relazione di fiducia: proponendo alloggi o stanze con contratti a norma di legge, permetti ai tuoi inquilini di beneficiare di questi aiuti, mettendo al contempo al sicuro il tuo investimento.

La fine del blocco rigido degli affitti: Il ritorno della fiducia

Come abbiamo accennato, una delle paure più grandi legate al vecchio progetto Mais Habitação 2026 era la limitazione drastica degli aumenti degli affitti al cambio dell'inquilino o al rinnovo dei contratti. Questo meccanismo aveva paralizzato molti proprietari, spaventati dall'idea di vedere la redditività del proprio immobile bloccata per decenni nonostante l'inflazione.

Il governo ha ascoltato queste preoccupazioni. La soppressione di questo blocco rigido nell'ambito di Construir Portugal è un segnale forte inviato agli investitori e ai privati. Il mercato ritrova una certa libertà, condizionata da incentivi fiscali piuttosto che da obblighi punitivi.

Questa flessibilità ritrovata consente ai proprietari di adattarsi alle realtà economiche, venendo premiati se scelgono la moderazione dei prezzi. È in questo clima di fiducia rinnovata che l'affitto di stanze e l'alloggio condiviso si impongono come le soluzioni più agili e protettive nel 2026.

Come ottimizzare il tuo affitto con Roomlala di fronte alle nuove leggi?

Come avrai capito, la tassazione per i proprietari in Portogallo non è mai stata così favorevole per chi sceglie l'affitto a lungo termine. Ma come trarne vantaggio concretamente senza perdersi nei meandri amministrativi? È qui che Roomlala interviene per semplificarti la vita.

Se disponi di una stanza vuota, è il momento di fare il grande passo. Affittare una stanza a Lisbona, Porto, Coimbra o Faro è diventato un vero gioco da ragazzi dal punto di vista fiscale. Passando per Roomlala, hai accesso a una comunità di inquilini verificati (studenti, lavoratori in trasferta, espatriati). Ti consigliamo di privilegiare contratti di media o lunga durata (oltre i 3 anni) per sbloccare immediatamente l'aliquota IRS ridotta al 10%.

Per assicurarti di essere in regola e di beneficiare del Regime Semplificato di Affitto Accessibile (RSAA) allo 0% di imposte, ti raccomandiamo di:

• Verificare le portarias del tuo comune per conoscere il tetto d'affitto esatto (80% della mediana).
• Redigere un contratto di locazione chiaro, menzionando esplicitamente la durata minima di 3 anni.
• Registrare questo contratto sul portale delle finanze (Autoridade Tributária) e sul portale dell'IHRU entro i termini previsti (solitamente entro 30 giorni dalla firma).
• Utilizzare la messaggistica e il sistema di pagamento sicuro di Roomlala per tenere una traccia trasparente di tutte le tue transazioni, facilitando così le tue dichiarazioni fiscali.

In conclusione, la fine del 2026 segna una svolta storica per il settore immobiliare in Portogallo. Lontano dai vincoli del turismo di massa, l'affitto a lungo termine si reinventa. Che tu sia un investitore esperto o un privato che cerca di far rendere una stanza inutilizzata, i nuovi dispositivi legali sono concepiti per farti guadagnare partecipando al contempo alla risoluzione della crisi abitativa. Noi di Roomlala siamo orgogliosi di accompagnarti in questa transizione verso un modello di locazione più umano, più stabile e fiscalmente molto vantaggioso.