Esenzione e riduzione IRS per affitti in Portogallo: le novità del 2026

La crisi abitativa e l'opportunità della riduzione dell'IRS per gli affitti in Portogallo

Di fronte alla crisi abitativa che attraversa il Paese da diversi anni, il governo portoghese ha deciso di intervenire con decisione nel 2026. L'obiettivo è chiaro: incoraggiare i proprietari a rimettere sul mercato degli affitti tradizionali i propri immobili e le stanze rimaste vuote, a discapito degli affitti turistici di breve durata. Su Roomlala, sappiamo quanto fare il grande passo dell'affitto possa sollevare dubbi, specialmente sotto l'aspetto fiscale. È per questo che vi spieghiamo nel dettaglio le ultimissime misure governative.

La grande novità di quest'anno risiede nella completa revisione degli incentivi fiscali per i proprietari. Se disponete di una camera libera nella vostra residenza principale in Portogallo, affittarla non è mai stato così vantaggioso. La riduzione dell'IRS sugli affitti in Portogallo si articola ora su due pilastri principali: una diminuzione generalizzata delle aliquote fiscali per i contratti di locazione classici a lungo termine e un'esenzione totale a determinate condizioni di canone calmierato.

Leggi anche: Riduzione dell'IRS nel 2026: perché affittare una stanza della propria residenza principale in Portogallo diventa molto redditizio, Rientro a scuola 2026 in Portogallo: la guida legale al contratto di affitto di una camera per studenti e Rientro universitario 2026 in Svizzera: il boom dell'alloggio intergenerazionale di fronte alla carenza

Che siate giovani pensionati trasferitisi in Algarve, una famiglia a Lisbona con una stanza per studenti vuota, o un professionista a Porto che cerca di rendere redditizio uno spazio inutilizzato, questi dispositivi sono pensati per voi. Scegliendo un contratto di affitto a lungo termine in Portogallo, non solo vi garantite un reddito supplementare regolare, ma partecipate anche allo sforzo nazionale per l'abitare, alleggerendo al contempo notevolmente il vostro carico fiscale annuale.

In questo articolo, esploreremo nel dettaglio come queste nuove leggi si applicano all'affitto di camere presso l'ospite. Dalla riduzione dell'aliquota fiscale standard all'esenzione totale tramite il nuovo regime semplificato, fino alle indispensabili procedure amministrative, avrete tutte le chiavi in mano per ottimizzare i vostri redditi da locazione in piena legalità e serenità nel 2026.

Comprendere la riduzione generale della tassazione sui redditi da locazione

Anche se non desiderate rientrare nei regimi a canone calmierato, l'anno 2026 porta un'ottima notizia per la fiscalità dell'affitto di camere in Portogallo. Storicamente, i redditi fondiari (categoria F dell'IRS) erano tassati a un'aliquota liberatoria fissa del 28%, già abbassata al 25% di recente. Dal 1° gennaio 2026, questa aliquota standard ha subito un taglio drastico per incoraggiare la messa in affitto a lungo termine.

D'ora in poi, l'aliquota fiscale standard sui redditi da locazione è passata dal 25% a solo il 10%. Questa misura si applica automaticamente a tutti i nuovi contratti di locazione a lungo termine, a condizione che il canone mensile richiesto non superi il tetto di 2.300 euro al mese. Per l'affitto di una semplice camera presso l'ospite, questo tetto è ovviamente molto ampiamente rispettato, il che garantisce alla quasi totalità dei nostri host Roomlala di beneficiare di questa aliquota ultra-ridotta al 10%.

Questa drastica riduzione cambia le carte in tavola per le imposte dei proprietari portoghesi. Permette di conservare una quota molto più consistente dei propri redditi locativi netti. Il governo ha compreso che tassare pesantemente i piccoli proprietari li dissuadeva dal dichiarare i propri redditi o dall'affittare i propri spazi vuoti. Con un'aliquota al 10%, il rischio dell'affitto in nero non vale più la pena di essere corso, tanto più che la dichiarazione vi tutela legalmente in caso di controversia.

Caso pratico: Prendiamo l'esempio di Tiago, che affitta una camera nel suo appartamento a Faro per 400 euro al mese a un giovane lavoratore. In un anno, percepisce 4.800 euro. Sotto il vecchio regime al 25%, avrebbe dovuto pagare 1.200 euro di IRS su questi redditi. Nel 2026, con la nuova aliquota al 10%, la sua imposta scende a 480 euro. È un risparmio netto di 720 euro all'anno, semplicemente dichiarando un contratto di affitto classico a lungo termine.

Il nuovo Regime Simplificado de Arrendamento Acessível (RSAA)

Che cos'è il RSAA (ex-Arrendamento Acessível 2026)?

Il 1° giugno 2026 ha segnato un punto di svolta decisivo nella politica abitativa in Portogallo con l'entrata in vigore del decreto-legge n. 97/2026. Questo testo legislativo ha ufficialmente sostituito il vecchio e complesso Programa de Arrendamento Acessível con il Regime Simplificado de Arrendamento Acessível (RSAA). L'obiettivo di questa riforma è eliminare i freni burocratici che scoraggiavano i proprietari dall'aderire al programma di affitti accessibili.

Il principio del RSAA è estremamente incentivante: se accettate di affittare la vostra stanza a una tariffa inferiore di almeno il 20% rispetto al valore mediano degli affitti praticati nel vostro comune, lo Stato portoghese vi premia con un'esenzione totale (0%) dall'IRS su questi redditi da locazione. Sì, avete letto bene: nessuna imposta da pagare sul denaro che vi fa guadagnare l'affitto della vostra camera.

Questa misura mira direttamente a creare un impulso all'offerta per gli studenti e i giovani lavoratori che faticano a trovare alloggio nelle grandi metropoli come Lisbona, Porto o Coimbra. Su Roomlala, incoraggiamo vivamente i nostri host a studiare questa opzione: sebbene il canone nominale sia leggermente inferiore, l'assenza totale di fiscalità rende spesso l'operazione finanziariamente più redditizia alla fine dell'anno fiscale.

Caso pratico: Sofia possiede un grande appartamento a Coimbra e desidera affittare una camera a uno studente. L'affitto mediano per una stanza nel suo quartiere, secondo il Portal da Habitação, è di 350 euro. Per beneficiare del RSAA, Sofia deve proporre un affitto massimo di 280 euro (ovvero il 20% in meno). Affittando a 280 euro al mese, percepisce 3.360 euro all'anno, al netto delle imposte. Se avesse affittato a 350 euro fuori dal RSAA (tassati al 10%), avrebbe percepito 4.200 euro, meno 420 euro di imposte, ovvero 3.780 euro. La differenza finanziaria è minima, ma Sofia guadagna in tranquillità, trova un inquilino istantaneamente e partecipa a un'iniziativa sociale valorizzante.

Le condizioni per beneficiare dell'esenzione totale

Affinché questa esenzione allo 0% venga applicata, il legislatore ha fissato regole rigorose ma semplificate rispetto agli anni precedenti. La prima condizione principale riguarda la durata del contratto. Per incoraggiare un vero contratto di affitto a lungo termine in Portogallo, la durata minima del contratto di locazione per beneficiare del RSAA nella residenza principale è stata ridotta a 3 anni nel 2026, contro i 5 anni precedenti. Questa maggiore flessibilità rassicura i proprietari che esitavano a impegnarsi per mezzo decennio.

La seconda condizione essenziale è il rispetto dei tetti massimi di affitto. Questi tetti non sono fissati a caso: variano in base ai comuni (concelhos), alle parrocchie (freguesias) e alla tipologia dell'immobile (camera singola, monolocale, appartamento). È imperativo verificare il tetto esatto applicabile al vostro alloggio sul simulatore ufficiale del Portal da Habitação (gestito dall'IHRU) prima di firmare il contratto e fissare il prezzo.

Infine, l'alloggio o la stanza affittata deve rispondere a criteri di decenza e abitabilità di base (finestra, accesso ai servizi igienici, sicurezza dell'impianto elettrico). Il RSAA è esclusivamente riservato all'abitazione permanente dell'inquilino. Non può in alcun caso essere utilizzato per seconde case o affitti transitori di pochi mesi. L'inquilino dovrà peraltro giustificare che tale indirizzo diventa la sua residenza fiscale principale.

Imposte dei proprietari portoghesi: procedure e punti di attenzione

La registrazione obbligatoria sul Portal das Finanças

Su Roomlala, la sicurezza e la legalità sono le nostre priorità. Per attivare la vostra riduzione dell'IRS sugli affitti in Portogallo o la vostra esenzione totale tramite il RSAA, non basta firmare un contratto cartaceo con il vostro inquilino. La legge portoghese è severa: ogni contratto di locazione deve essere obbligatoriamente registrato presso l'Autorità Fiscale (Autoridade Tributária) tramite il Portal das Finanças.

Questa procedura deve essere effettuata entro un termine massimo di 30 giorni dalla firma del contratto. Durante questa registrazione online, dovrete inserire l'identità dell'inquilino (il suo NIF portoghese è indispensabile), la durata del contratto, l'importo del canone e specificare se il contratto rientra nel Regime Simplificado de Arrendamento Acessível. È questa casella selezionata e verificata dagli algoritmi delle imposte che farà scattare la vostra aliquota allo 0% o al 10%.

Inoltre, avete l'obbligo di emettere ricevute elettroniche (recibos de renda eletrónicos) ogni mese sullo stesso portale al momento del pagamento del canone. Questa tracciabilità è la garanzia per lo Stato che l'affitto sia effettivo e trasparente. State tranquilli, la piattaforma delle imposte portoghesi è stata ampiamente modernizzata nel 2026 e l'emissione di queste ricevute avviene in pochi clic, se non in maniera automatizzata se la configurate.

Le esclusioni: attenzione all'Alojamento Local

C'è un punto di attenzione cruciale che dobbiamo sottolineare: gli affitti turistici o di breve durata, noti come Alojamento Local (AL), sono rigorosamente esclusi da questi dispositivi fiscali vantaggiosi. Il governo desidera frenare la proliferazione degli affitti vacanzieri che prosciugano il mercato dell'abitazione permanente.

Se affittate la vostra stanza a notte o a settimana a turisti di passaggio, rimarrete soggetti al regime di tassazione classico delle attività commerciali (categoria B) o all'aliquota piena della categoria F, senza alcuna riduzione possibile. Inoltre, le licenze di Alojamento Local sono sempre più difficili da ottenere, se non addirittura bloccate in città come Lisbona e Porto.

È qui che la proposta di Roomlala assume tutto il suo significato. Orientandovi verso l'affitto di media e lunga durata (studenti per semestre, giovani lavoratori tutto l'anno), evitate le complicazioni dell'Alojamento Local, riducete la rotazione dei vostri inquilini (meno pulizie, meno gestione) e sbloccate enormi vantaggi fiscali. È un modello vincente per tutti, più sereno e più redditizio a lungo termine.

I vantaggi per gli inquilini: un argomento di peso per affittare

La fiscalità dell'affitto di camere in Portogallo non è stata pensata solo per i proprietari; anche gli inquilini beneficiano di misure forti nel 2026. Sapere come comunicare questi vantaggi è un ottimo modo per voi, host, per attirare profili seri, solventi e desiderosi di stabilirsi a lungo.

Per l'anno 2026, il tetto di deducibilità dei canoni sull'IRS per gli inquilini (studenti, giovani lavoratori, famiglie) è stato significativamente aumentato. È passato a 900 euro annuali. Ciò significa che un inquilino che dichiara i propri redditi in Portogallo può dedurre gran parte delle sue spese abitative dalle proprie imposte, all'unica condizione che il contratto sia ufficialmente registrato e che le ricevute elettroniche siano emesse dal proprietario.

Questo vantaggio fiscale locativo rende l'affitto non dichiarato (il mercato nero) estremamente impopolare presso le giovani generazioni. Oggi, uno studente o un giovane lavoratore richiederà un contratto in piena regola per poter beneficiare dei suoi 900 euro di detrazione. Proponendo fin da subito un contratto legale e trasparente, vi posizionate come un proprietario di fiducia su Roomlala.

Caso pratico: Lucas è un giovane ingegnere francese appena assunto a Porto. Cerca una camera presso l'ospite per integrarsi. Scegliendo una stanza dichiarata a 400 euro al mese, accumula fatture locative legali. Durante la sua dichiarazione dei redditi portoghese l'anno successivo, potrà dedurre fino a 900 euro, il che aumenterà il suo rimborso fiscale o diminuirà il suo saldo da pagare. Per lui, è un criterio di scelta non negoziabile: preferirà sempre il vostro annuncio legale a un'offerta non dichiarata, assicurando così la continuità del vostro contratto di affitto a lungo termine in Portogallo.